Theo dự báo của CBRE Việt Nam, cơ cấu nguồn cung căn hộ mới tại khu vực nội thành TP HCM sẽ có sự dịch chuyển đáng kể trong nửa cuối năm. Khu Nam dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn hàng mới, trong khi khu Đông còn khoảng 30%.
CBRE ước tính năm nay, thành phố sẽ có khoảng 21.000 căn hộ mở bán. Như vậy,
riêng khu Nam có thể đóng góp hơn 10.000 sản phẩm, chủ yếu từ các dự án mới triển
khai và những dự án đã hoàn tất quá trình tháo gỡ pháp lý để tái khởi động.
Xu hướng dịch chuyển nguồn cung cũng thể hiện rõ trong kế hoạch mở bán nửa
cuối năm của các chủ đầu tư. Thống kê của Batdongsan với các dự án đang và sắp
triển khai tại địa bàn TP HCM cũ, khu Đông chỉ còn chiếm khoảng 40% nguồn cung
mới. Phần còn lại tập trung ở khu Nam và khu Tây, chủ yếu tại quận 7, Nhà Bè,
Bình Chánh và Cần Giờ.
Cơ cấu này khác đáng kể so với năm 2025 và nửa đầu năm nay, khi 60-80% sản
phẩm mới tập trung tại các đại đô thị ở phía Đông.
Đầu tháng 7, liên doanh do TT Capital cùng các đối tác Việt Nam, Nhật Bản
và Singapore khởi công TT GENESIS tại khu dân cư Đào Sư Tích (Nhà Bè). Dự án có
quy mô khoảng 1,9 ha, tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 1.438
sản phẩm gồm căn hộ sân vườn và nhà phố.
Tại quận 7, Văn Phú đang phát triển dự án Vlasta Premier Phú Thuận với 738
căn hộ thương mại, dịch vụ. Ở Bình Chánh, Nam Long vừa ra mắt 817 căn hộ cao tầng
thuộc phân khu Trellia Cove thuộc khu đô thị Mizuky Park. Kiến Á cùng đối tác
chuẩn bị mở bán gần 900 căn tại dự án Arcadia at Lavila trên khu vực Nhà Bè...
Ngoài những dự án đang triển khai, khu Nam còn một số dự án vừa được tháo gỡ
vướng mắc pháp lý, đang chờ hoàn tất các thủ tục để triển khai xây dựng và bán
hàng trong nửa cuối năm. Nếu các kế hoạch được thực hiện đúng tiến độ, tổng nguồn
cung mới của khu vực có thể vượt 10.000 sản phẩm.
Sự trở lại của khu Nam diễn ra trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực lõi ngày
càng hạn chế, trong khi chi phí phát triển và giá đất khiến việc phát triển dự
án mới ở trung tâm trở nên khó khăn hơn. Các nhà phát triển vì vậy có xu hướng
tìm đến Phú Thuận, Nhà Bè và những khu vực kế cận, nơi vẫn còn quỹ đất và dư địa
phát triển các khu đô thị quy mô lớn.
Bất động sản khu
Nam TP HCM khu vực Nhà Bè. Ảnh: Phương Uyên
Đi cùng nguồn cung mới, mặt bằng giá căn hộ khu Nam cũng thay đổi mạnh.
Giai đoạn 2024-2025, giá bán phổ biến quanh 60 triệu đồng mỗi m2, hiện bình
quân căn hộ trên địa bàn chào giá tầm 80 triệu đồng mỗi m2.
Loạt dự án mới như Vlasta Premier Phú Thuận giá dự kiến từ 95 triệu đồng mỗi
m2, Trellia Cove từ 90 triệu đồng, Arcadia at Lavila từ 90-95 triệu đồng mỗi
m2, TT Genesis cũng được dự đoán giá từ 70-80 triệu đồng mỗi m2. Một số dự án
cũ chào bán giá đều từ 70-80 triệu đồng mỗi m2.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, sự dịch chuyển nguồn cung
về khu Nam và khu Tây giúp thị trường căn hộ TP HCM cân bằng hơn, thay vì tiếp
tục tập trung quá lớn vào một số khu vực như những năm trước. Diễn biến này diễn
ra khi nhiều dự án và quỹ đất tại hai khu vực được rà soát pháp lý, tạo điều kiện
tái khởi động.
Bà Dung cho rằng khu Nam vẫn còn dư địa phát triển, trong khi giá đất tại một
số khu vực còn cạnh tranh so với lõi trung tâm. Quy hoạch hạ tầng đến năm 2030
cũng đang tạo thêm động lực cho khu vực, với các công trình như cầu Nguyễn
Khoái, cầu Thủ Thiêm 4, Metro số 4 và những tuyến kết nối liên vùng được kỳ vọng
rút ngắn thời gian di chuyển.
Ông Hà Văn Thịnh, Giám đốc Công ty tư vấn dịch vụ Trung Nam, nhận định sự
phát triển đồng thời của metro, đường vành đai và các tuyến giao thông liên
vùng đang thúc đẩy TP HCM chuyển dần sang mô hình đô thị đa trung tâm. Khi khoảng
cách về thời gian được thu hẹp, các khu vực ngoài lõi có thể cạnh tranh bằng chất
lượng đô thị và khả năng kết nối thay vì chỉ dựa vào vị trí.
Khu Nam có lợi thế riêng khi Phú Mỹ Hưng đã đóng vai trò hạt nhân đô thị
trong nhiều năm, hình thành cộng đồng cư dân cùng hệ thống trường học, thương mại,
dịch vụ và tiện ích. Theo ông Thịnh, các dự án mới có thể dựa vào hệ sinh thái
sẵn có này để thu hút cư dân, thay vì phải mất nhiều năm xây dựng thị trường từ
đầu.
Đây cũng là điểm khác biệt của khu Nam so với những khu vực mới phát triển.
Nền đô thị đã hình thành, quỹ đất vẫn còn ở Phú Thuận, Nhà Bè và vùng kế cận,
trong khi hạ tầng tiếp tục được đầu tư. Những yếu tố này tạo điều kiện để nhiều
chủ đầu tư cùng đưa dự án ra thị trường sau thời gian dài nguồn cung hạn chế.
Dù vậy, bài toán của khu Nam không chỉ nằm ở số lượng sản phẩm. Phần lớn
nguồn hàng mới hiện thuộc phân khúc trung cao cấp và cao cấp, với giá từ khoảng
90 triệu đồng mỗi m2. Vì vậy, nguồn cung tăng mạnh có thể giúp thị trường đa dạng
hơn về sản phẩm nhưng chưa giải quyết đáng kể nhu cầu căn hộ vừa túi tiền.
Nếu các dự án hoàn tất pháp lý và triển khai đúng kế hoạch, khu Nam sẽ trở
thành nguồn cung chủ lực của thị trường căn hộ TP HCM trong nửa cuối năm. Sau
nhiều năm bị lép vế trước khu Đông, khu vực này đang có cơ hội lấy lại vị thế
nhờ quỹ đất, nền đô thị đã hình thành và một loạt dự án hạ tầng được đầu tư.
VNE