Khi làn sóng đầu tư chuyển dịch mạnh mẽ vào các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo công nghệ cao, tiêu chí lựa chọn bến đỗ của nhà đầu tư ngày càng khắt khe hơn.

Từ hạ tầng, năng lượng, logistics đến xử lý môi trường, nhà xưởng xây sẵn và năng lực vận hành, các chủ đầu tư đang phải nâng cao chất lượng sản phẩm, kiến tạo các hệ sinh thái sản xuất toàn diện và bền vững để nhà đầu tư lựa chọn ở lại và mở rộng sản xuất.

Khi Quỹ đất không còn là lợi thế duy nhất

Ngày 29/9, Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 với chủ đề “Cơ hội trong vòng xoáy biến động”. Một trong những vấn đề được đặt ra xuyên suốt Diễn đàn là yêu cầu thay đổi cách phát triển KCN khi tiêu chí lựa chọn địa điểm sản xuất đang chuyển từ chi phí và quỹ đất sang tổng thể năng lực của một điểm đến công nghiệp.

Toàn cảnh khai mạc Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026

Ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư cho biết, 8 tháng năm 2026, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ 2025; vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% và là mức cao nhất trong 8 tháng của 5 năm qua. Riêng công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6% vốn FDI thực hiện.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), dòng vốn đang có xu hướng tập trung vào những địa phương đã có hạ tầng KCN và quỹ đất sẵn sàng. Lợi thế này tạo sức hút cho các KCN hiện hữu, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu phải nâng chất lượng hạ tầng, rút ngắn thời gian triển khai và tăng năng lực vận hành.

Đây cũng là nội dung trọng tâm của phiên đối thoại “KCN thế hệ mới - từ quỹ đất đến năng lực vận hành” trong khuôn khổ Diễn đàn.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam cho biết, tiêu chí lựa chọn địa điểm sản xuất của nhà đầu tư quốc tế đang mở rộng ngoài chi phí đất. Nguồn nhân lực và tổng chi phí lao động, độ tin cậy của nguồn điện, chi phí xây dựng và thời gian triển khai dự án được xem xét nhiều hơn trong quá trình lựa chọn địa điểm.

Yêu cầu này đang được cụ thể hóa bằng những khoản đầu tư của các nhà phát triển KCN vào hạ tầng và dịch vụ đi kèm. Tại KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3, Công ty CP Thanh Bình Phú Mỹ phát triển gần 1.000 ha, tỷ lệ lấp đầy trên 80%, thu hút hàng tỷ USD vốn FDI công nghệ cao. KCN có hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn loại A, điện ngầm toàn khu và được giới thiệu là KCN đầu tiên tại TP.HCM đạt chuẩn sinh thái.

Tại Trảng Bàng (Tây Ninh), TTC IZ (KCN Thành Thành Công) đã được lấp đầy trên 95% với hệ thống xử lý nước thải công suất 31.000 m³/ngày đêm, điện mặt trời áp mái 13,8 MWp và khu nhà ở phục vụ hơn 4.000 công nhân.

Những yếu tố trên trở thành một phần của năng lực cạnh tranh KCN. Với nhà đầu tư, chất lượng và độ ổn định của nguồn điện, khả năng xử lý môi trường, nguồn năng lượng tái tạo hay điều kiện sinh hoạt cho người lao động đều gắn trực tiếp với chi phí, tiến độ và khả năng duy trì hoạt động sản xuất.

Logistics và tiện ích hạ tầng chuỗi cung ứng công nghiệp giúp nâng cao sức hút của các khu công nghiệp

Một hướng cạnh tranh hiện nay là các chủ đầu tư chuẩn bị sẵn sản phẩm để rút ngắn thời gian triển khai. Công ty CP Tập đoàn KCN Việt Nam hiện phát triển hơn 250 ha kho xưởng xây sẵn tại Hải Phòng, Bắc Giang, Đồng Nai và Long An, tỷ lệ lấp đầy trên 65%, đồng thời đẩy nhanh ứng dụng điện mặt trời áp mái tự dùng. LOGOI Group Việt Nam phát triển kho xưởng xây sẵn theo tiêu chuẩn LEED, kết hợp hạ tầng logistics và giải pháp tối ưu năng lượng cho khách thuê.

IMG Phước Đông lại tạo lợi thế từ sự kết hợp giữa công nghiệp và logistics đường thủy. Cầu cảng nội khu giúp tối ưu vận chuyển, giảm phát thải, trong khi điện mặt trời áp mái phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất.

Từng trực tiếp sản xuất và đi thuê đất, ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Công ty CP Khu công nghiệp Stavian cho rằng, thời gian triển khai và chất lượng nhân lực ngày càng quan trọng với nhà đầu tư. Doanh nghiệp sản xuất cần lộ trình rõ ràng từ khi được chấp thuận đến khi nhận đất. Trong khi sự chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao đòi hỏi nguồn nhân lực có kỹ năng phù hợp, cần tăng khả năng đào tạo nhân lực tại địa phương để đáp ứng nhu cầu. KCN không nên chỉ cung cấp hạ tầng mà cần hướng tới cả chuỗi dịch vụ và hệ sinh thái để thu hút, giữ chân nhà đầu tư trong thời gian dài.

Ông Lee Ark Boon, CEO Sembcorp Development, đồng Chủ tịch VSIP Group cho rằng, chuỗi cung ứng hiện không dịch chuyển đơn thuần vì chi phí thấp. Nhà sản xuất tìm đến những nơi có năng lực phù hợp, trong khi hệ sinh thái sản xuất không thể hình thành hay sao chép trong thời gian ngắn. “Việt Nam đang chuyển từ lợi thế sản xuất dựa trên chi phí sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn, đòi hỏi một hệ sinh thái mới, nơi công nghệ, phát triển bền vững, con người và đổi mới sáng tạo được tích hợp vào hạ tầng công nghiệp”, ông Lee Ark Boon nhấn mạnh.

Một số doanh nghiệp khác cũng đang đi theo hướng này. Becamex Bình Phước hiện có gần 50 nhà đầu tư thứ cấp với vốn lũy kế hơn 1 tỷ USD, đồng thời đầu tư hệ thống xử lý nước thải công suất 63.000 m³/ngày đêm và nhà ở xã hội cho công nhân. Becamex Bình Định đã hoàn thiện hơn 550 ha hạ tầng kỹ thuật, thu hút 10 nhà đầu tư thứ cấp và đưa vào vận hành trạm xử lý nước thải 4.000 m³/ngày đêm.

Ở các dự án mới, KN Holdings đang phát triển 2 KCN quy mô lớn tại Đồng Nai theo định hướng sinh thái thế hệ mới; Prodezi Long An quy hoạch KCN theo mô hình KCN - đô thị sinh thái; Stavian phát triển KCN Stavian Khánh Hòa tại Khu kinh tế Vân Phong với quy mô hơn 327 ha, định hướng gắn KCN xanh với hệ sinh thái công nghiệp.

Cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp vì thế đang chuyển dần từ quỹ đất sang năng lực cung cấp: điện, xử lý môi trường, logistics, nhà xưởng, nhân lực và dịch vụ, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn xanh ngày càng cao. Bài toán của các chủ đầu tư là biến quỹ đất thành một điểm đến sản xuất hiệu quả, giúp nhà đầu tư triển khai nhanh, vận hành ổn định và tiếp tục mở rộng.

BĐTh