Quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình được Chính phủ yêu cầu đưa vào dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Dù còn chờ các quy định cụ thể, thay đổi này có thể tạo thêm một biến số trong cách thị trường đánh giá giá trị căn hộ, đặc biệt với các dự án đã qua nhiều năm sử dụng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng khi vòng đời công trình được xác định rõ, người mua sẽ có thêm cơ sở tính mức độ hao mòn của tòa nhà vào giá. Những căn hộ đã sử dụng lâu năm, chất lượng công trình suy giảm hoặc thời gian khai thác còn lại ngắn có thể chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

"Giá chung cư có thể giảm khi người mua bắt đầu tính đến vòng đời và mức độ hao mòn của công trình", ông Thắng nói.

Theo ông, trước đây người mua thường tham chiếu giá căn hộ qua vị trí, diện tích, tiện ích và mặt bằng chung của khu vực. Khi tuổi công trình trở thành thông tin rõ hơn, hai căn hộ cùng diện tích, cùng khu vực nhưng khác tuổi tòa nhà có thể không còn được xem là tương đương về giá trị.

Yếu tố này đặc biệt đáng chú ý ở thị trường thứ cấp, nơi những căn hộ đã sử dụng 10-20 năm phải cạnh tranh trực tiếp với nguồn cung mới. Trước đây, khoảng chênh giá chủ yếu được giải thích bằng vị trí, nội thất hoặc tiện ích, nay người mua có thể bắt đầu yêu cầu mức chiết khấu rõ hơn cho phần giá trị công trình đã hao mòn.

Tuy nhiên, mức độ hao mòn của tòa nhà không đồng nghĩa toàn bộ giá trị căn hộ cũng giảm tương ứng. Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, nói cần nhìn tài sản theo hai phần: giá trị của công trình và giá trị quyền sử dụng đất gắn với căn hộ.

Theo ông Kiên, công trình càng cũ thì giá trị xây dựng càng hao mòn, nhưng đất không vận động theo cùng cách. Giá trị phần đất còn phụ thuộc vị trí, hạ tầng, mức độ khan hiếm và khả năng khai thác của từng dự án. Vì vậy, một chung cư đã sử dụng nhiều năm nhưng nằm trên khu đất có giá trị cao chưa chắc giảm giá tương ứng với mức khấu hao của tòa nhà.

Khác biệt này có thể nhìn rõ khi so sánh các dự án cùng tuổi. Một chung cư cũ ở khu vực trung tâm, quỹ đất khan hiếm có thể vẫn giữ giá nhờ giá trị đất, trong khi dự án tương tự về tuổi nhưng nằm ở nơi nguồn cung dồi dào có thể chịu áp lực giá lớn hơn.

Khả năng tái thiết cũng vì thế có thể trở thành một biến số mới. Hai căn hộ có cùng diện tích và tuổi đời vẫn có thể được thị trường định giá khác nhau nếu một dự án có quỹ đất lớn, điều kiện xây dựng lại thuận lợi, còn dự án kia gặp hạn chế về mật độ, quy mô đất hoặc phương án phát triển sau này.

Điều này cũng khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến những thông tin trước đây ít được đặt lên bàn cân, như thời điểm xây dựng, chất lượng và tình trạng công trình, phương án xử lý khi xuống cấp, quy mô khu đất và khả năng tái thiết trong tương lai.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM, đoạn gần sông Sài Gòn, tháng 8/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Dẫu vậy, trên thực tế, thị trường cho thấy tuổi công trình không phải yếu tố duy nhất quyết định giá. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, dẫn dữ liệu hơn 620 dự án chung cư được theo dõi, trong đó khoảng 594 dự án ghi nhận giá tăng so với cùng kỳ và khoảng 29 dự án giảm.

Theo ông Tuấn, diễn biến này cho thấy chung cư chưa vận động như một tài sản khấu hao đơn thuần. Ngoài tuổi công trình, giá còn chịu ảnh hưởng bởi vị trí, hạ tầng, chất lượng xây dựng, vận hành và uy tín dự án.

Niên hạn có thể không kéo mặt bằng chung cư cũ đi xuống đồng loạt mà khiến thị trường phân hóa rõ hơn. Những tòa nhà xuống cấp nhanh, vận hành kém hoặc tốn nhiều chi phí bảo trì có thể bị chiết khấu mạnh, trong khi các dự án ở vị trí thuận lợi, quản lý ổn định vẫn giữ được sức hút.

Với người mua để cho thuê, tuổi công trình cũng có thể trở thành một biến số trong bài toán đầu tư. Một căn hộ cũ có giá mua thấp hơn nhưng chi phí bảo trì cao hoặc khả năng khai thác cho thuê suy giảm sẽ có hiệu quả khác so với căn hộ mới có giá cao hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Tuấn cho rằng việc xác lập niên hạn và kiểm định công trình cũng có thể tạo áp lực để chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng ngay từ khâu thiết kế và thi công.

Tuy vậy, để tuổi công trình thực sự trở thành một biến số có thể định giá, các quy định về niên hạn, kiểm định, xử lý công trình xuống cấp và tái thiết cần được thiết kế đồng bộ. Thị trường chỉ có thể tính đúng phần giá trị còn lại của căn hộ khi biết rõ công trình còn khả năng sử dụng bao lâu và giá trị quyền lợi gắn với khu đất được xử lý thế nào.

Chuyên gia cho rằng niên hạn không nhất thiết tạo ra công thức "nhà càng cũ, giá càng thấp", mà có thể khiến giá căn hộ phân hóa rõ hơn theo chất lượng và mức độ hao mòn. Với những dự án có vị trí tốt, giá trị đất và khả năng tái thiết có thể trở thành phần bù trừ cho khấu hao của tòa nhà.

Khi đó, bên cạnh giá mỗi m2, người mua sẽ phải cân nhắc thêm tuổi tòa nhà, chất lượng công trình, giá trị khu đất và dư địa tái thiết để xác định mức giá phù hợp.

VNE