Bảng giá đất đóng vai trò then chốt để quản lý, vận hành nhiều chính sách kinh tế - xã hội, từ xác định nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, thu thuế, phí, lệ phí, đến việc xử lý các khoản bồi thường, đấu giá hoặc xử lý vi phạm liên quan đến đất đai.

So với quy định của Luật Đất đai trước đây, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần để đảm bảo bám sát diễn biến thực tế thị trường bất động sản, ngăn ngừa thất thoát và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. ​

Xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất

Việc xây dựng, ban hành và điều chỉnh bảng giá đất tuân thủ quy trình chặt chẽ, mang tính khoa học và dân chủ theo quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai 2024.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Các trường hợp được áp dụng bảng giá đất

Theo Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, bảng giá đất sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân hoặc khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Điều này, giúp bảo đảm thống nhất, công khai và minh bạch trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ngăn tình trạng tính phí cảm tính hay trốn tránh nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, nhằm tạo điều kiện hoạch định chi phí nhất quán và minh bạch cho các chủ thể chịu nghĩa vụ thuê.

Thứ ba, tính thuế sử dụng đất: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất sử dụng bảng giá đất để tính, loại bỏ nguy cơ thất thu hoặc nhầm lẫn thuế phí giữa các vùng liền kề.

Thứ tư, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, giúp khắc phục trường hợp kê khai giá hợp đồng thấp gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời bảo vệ tính công bằng giữa các chủ thể.

Thứ năm, tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, bảng giá đất còn sử dụng để tính lệ phí trước bạ, phí chuyển quyền sử dụng đất, khi đăng ký biến động đất đai, chuyển tên chủ sử dụng, góp phần khuyến khích giao dịch minh bạch.

Thứ sáu, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bảng giá đất là cơ sở xác định định mức tiền phạt theo giá trị vi phạm, góp phần nâng cao hiệu lực thực thi chính sách pháp lý về đất đai, đồng thời nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai của tổ chức, cá nhân.

Thứ bảy, tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai. Khi tổ chức, cá nhân gây thiệt hại cho tài sản đất của Nhà nước hoặc tài sản công cộng thì giá trị thiệt hại cần bồi hoàn cũng sẽ tính từ giá trong bảng giá đất, bảo đảm không gây thất thoát, góp phần bảo vệ quyền tài sản Nhà nước.

Thứ tám, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thứ chín, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Thứ mười, tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

Cuối cùng, bảng giá đất còn áp dụng để tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Tác động của bảng giá đất đến người dân

Việc bảng giá đất được công khai đã góp phần tăng niềm tin vào chính sách đất đai của Nhà nước, giảm mạnh khoảng cách chênh lệch giá trước đây dẫn đến tình trạng trốn thuế trong giao dịch bất động sản.

Người dân khi nộp tiền sử dụng đất, chuyển mục đích hay sang tên chỉ dựa vào bảng giá công khai hàng năm, từ đó chủ động đối chiếu, tránh tình trạng cán bộ địa phương tự ý nâng giá hoặc gây khó dễ.

Đồng thời, việc áp dụng bảng giá đất đa vùng, đa loại hình đã tạo mặt bằng giá hợp lý hơn giữa các vùng nông thôn, thành thị, vùng ven, mở rộng cơ hội sản xuất, kinh doanh và tiếp cận nhà ở hợp pháp cho nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài ra, bảng giá đất sát thị trường cũng giúp người dân khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất dễ dàng được định giá, tiếp cận nguồn vốn tín dụng, hỗ trợ phát triển sản xuất kinh doanh.

Có thể thấy, số lượng đơn thư khiếu nại về bồi thường giải phóng mặt bằng, xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp giá trị chuyển nhượng… giảm rõ rệt ở những địa phương công khai minh bạch, xây dựng và thực hiện bảng giá đất sát thị trường. Nhờ bảng giá đất ổn định, người dân được tư vấn đầy đủ giúp giảm rủi ro pháp lý, chi phí giải quyết tranh chấp, tiết kiệm nguồn lực bộ máy, để tập trung vào phát triển kinh tế, xã hội bền vững.

Chính nhờ bảng giá đất rõ ràng, minh bạch, các dự án đầu tư công vào hạ tầng giao thông, bệnh viện, trường học, các chương trình phát triển đô thị mới đều chủ động được nguồn vốn đầu tư bồi thường về đất đai, tạo thuận lợi lớn cho thực hiện quy hoạch dài hạn, nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng dân cư, hạn chế tình trạng dự án “treo”, đất bỏ hoang.

Việc quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất tại Luật Đất đai 2024 có ý nghĩa then chốt trong bảo đảm sự minh bạch, công bằng, định hướng phát triển ổn định của thị trường bất động sản, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Bảng giá đất trở thành công cụ pháp lý trung tâm cho việc xác lập và giải quyết các quan hệ tài chính phát sinh từ quan hệ đất đai, từ đó giảm thiểu các tranh chấp tài chính, phòng ngừa thất thu, thất thoát tài sản quốc gia. Đồng thời, chủ động tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về đất đai trong cộng đồng sẽ là giải pháp tối ưu để nâng cao hiệu quả thực tiễn thực thi bảng giá đất trên toàn quốc, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng - Công ty Luật Anh Sĩ

VT