Dòng tiền rẻ, tâm lý trú ẩn vào bất động sản
Trong báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III và 9
tháng năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ông Lê Đình
Chung, thành viên tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản của VARS, cho
biết các dự án nhà ở mở bán mới trong quý III có giá cao hơn nhưng vẫn được hấp
thụ tốt, thậm chí "cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán nhờ nhu cầu ở thực
và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền "rẻ" và áp lực lạm phát
thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản "trú ẩn".
Tính chung 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở
bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng
kỳ năm 2024. Với phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua bất động sản
thứ 2 trở lên.
Cũng theo ông Chung, giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán
tiếp tục "neo" cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp
trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình
thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng.
Tuy nhiên lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng
có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ
hàng chờ giá tăng.
Nhận định về thị trường bất động sản trong quý III năm nay,
ông Chung cho hay: Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh kéo giá toàn thị
trường lên cao, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến hàng
tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng và tiện
ích đồng bộ.
Trong khi tại TP.HCM đà tăng giá căn hộ tiếp tục lan rộng, tập
trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quanh các dự án hạ tầng giao thông
trọng điểm và mặt bằng giá hợp lý.
Giá bán trung bình căn hộ cao cấp trong quý III tại Hà Nội đạt
78,9 triệu đồng/m2, tăng 96,2% so với quý I/2019. Tại TP.HCM, mức giá bán bình
quân duy trì ở mức 81,6 triệu đồng/m2, tăng 56,9% so với quý I/2019.
Còn tại Đà Nẵng, giá bán bình quân đạt mức 67,4 triệu đồng/m2,
tăng 72,6% so với quý I/2019.
Dòng tiền "rẻ" và áp lực lạm
phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản "trú ẩn".
Tương tự, theo thống kê của CBRE Việt Nam, trong quý III tổng
lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn - mức cao nhất theo quý từng
được ghi nhận tại Thủ đô kể từ năm 2018.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh
Hà Nội cũng cho rằng phần lớn người mua ở giai đoạn hiện nay mang tâm thế đầu
tư.
Giá bất động sản đã tăng vượt xa mức hợp lý
Phân tích về giá bất động sản hiện nay, TS Võ Trí Thành, Viện
trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá đã
tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả
năng chi trả của người dân.
“Giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình thì sau
10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một
chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp”,
ông Thành cho hay.
TS Võ Trí Thành cho biết năm 1990, một
chiếc xe máy đổi được căn nhà, nay chỉ đủ mua khung cửa sổ.
Lý giải nguyên giá tăng, TS Thành cho rằng, hiện tượng này
không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất
là “của để dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá bất động sản
tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có
thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.
Ông đồng thời cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một
lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường bất động sản
quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các
ngành sản xuất khác.
Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: một là các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC, hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh.
Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật,
hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực. Từ đó tiềm ẩn rủi ro khủng
hoảng. Vị chuyên gia này dẫn chứng, khủng hoảng 2008- 2009 tại Mỹ bắt nguồn từ
cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán
cân thanh toán.
“Chúng ta cần bất động sản phát triển, nhưng phải lành mạnh,
cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính
toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng
trưởng nhưng không rủi ro”, TS Thành nhấn mạnh.
TCĐTVT