Trong một báo cáo cập nhật thông tin vừa công bố, Avison Young Việt Nam nhận định cơ sở hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất sắp hết hạn là điểm nghẽn nhiều năm của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp TP.Hồ Chí Minh (TP.HCM) trước sáp nhập. Theo đó, trong 20 khu công nghiệp và khu chế xuất (KCN/KCX) đang hoạt động, hơn một nửa đã cho thuê toàn bộ và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050.

Trong khi đó, nhu cầu thuê từ khối sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng tăng. Do đó, việc chuyển đổi sang KCN xanh và bền vững vừa là yêu cầu cấp bách để giải quyết sự mất cân bằng cung–cầu kéo dài, vừa là đòn bẩy để Việt Nam leo lên nấc thang cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Thực tế, Thành phố đã bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành sang hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất đai và lao động từ hơn 5 năm trước. Tính riêng giai đoạn 2021-2023, 11 nhà máy dệt may-da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi các KCN trong TP.HCM về các tỉnh giáp ranh. Tuy nhiên đến nay, lộ trình này vẫn chưa hoàn thành.

Theo ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam, công tác chuyển đổi nói trên không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch – chức năng – nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường.

Cũng theo ông Chí, nếu như trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm thì giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư.

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy, ngoài yếu tố thời hạn, hạ tầng trong các KCN/KCX truyền thống không còn đủ sức thu hút nhà đầu tư chọn TP.HCM trong khi những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.

“Tìm đất rẻ, nhiều ưu đãi rồi xây càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công của BĐS công nghiệp” – ông Chí nhận định.

Cơ hội để Việt Nam vươn lên trên nấc thang giá trị

Theo Avison Young Việt Nam, hiện nay, mỗi ngành nghề có logic vị trí khác nhau, và tiền thuê hay chính sách ưu đãi là những chi tiết nhỏ trong bức tranh lớn về chiến lược địa điểm của nhà đầu tư.

“Giá thuê rẻ cũng vô nghĩa nếu không tìm được nhân lực có tay nghề và kinh nghiệm phù hợp, hay chuỗi cung ứng và logistics tại khu vực không đủ đáp ứng nhu cầu sản xuất. Tương tự, việc miễn giảm thuế phí sẽ kém hấp dẫn đi nhiều nếu hạ tầng năng lượng chưa đủ tin cậy, hay quy trình cấp phép kéo dài làm tăng chi phí tuân thủ pháp lý”, báo cáo của Avison Young Việt Nam nhận định.

Cũng theo Avison Young Việt Nam, hiện có nhiều nhà phát triển sơ cấp và thứ cấp nhắm đến các điểm nóng công nghiệp dù giá đất và giá thuê cao vì ở đó có nguồn lực, hạ tầng và chuỗi cung ứng hoàn thiện, nên khả năng cho thuê cao hơn. Tại TP.HCM, với lịch sử công thương lâu đời, nguồn lực dồi dào và hạ tầng liên vùng ngày càng kết nối có thể mở ra cơ hội thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao nếu chuyển đổi các KCN/KCX theo hướng đáp ứng những gì nhà đầu tư đang tìm kiếm khi tham khảo theo “Mô hình ra quyết định tích hợp”.

Nhìn rộng hơn, chuyển đổi KCN tại TP.HCM không chỉ là bài toán BĐS mà còn là đòn bẩy để Việt Nam thoát khỏi bẫy gia công truyền thống.

Avison Young đánh giá, Việt Nam đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp hàng đầu cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt. Tuy nhiên, phần lớn vẫn dừng lại ở khâu lắp ráp cuối, phụ thuộc chip và màn hình nhập khẩu. Trong ngành điện–điện tử, hàm lượng giá trị gia tăng nội địa chỉ đạt 26,9%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Theo Avison Young, trong lĩnh vực bán dẫn, nâng cao chất lượng hạ tầng KCN tại TP.HCM sẽ giúp Việt Nam tăng khả năng và cơ hội thu hút các tập đoàn công nghệ (như Intel, Samsung Electronics và Qualcomm) đưa công đoạn Nghiên cứu & phát triển (R&D) và Thiết kế vào trong nước.

Ngoài ra, Avison Young cũng cho rằng, quá trình này cũng thúc đẩy nội địa hóa mạng lưới nhà cung ứng. Các nhà sản xuất OEM (nhà sản xuất thiết bị gốc như Foxconn, Luxshare và Goertek) và nhà cung ứng linh kiện Tier 1, Tier 2 từ Trung Quốc đang đẩy mạnh đầu tư nhà máy tại Việt Nam vừa giúp đáp ứng quy tắc xuất xứ để hưởng thuế suất ưu đãi, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước nâng cấp năng lực để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

“Hiện TP.HCM có mười dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai nhưng mới có ba dự án đi vào vận hành. Cạnh tranh bằng ưu đãi thuế, tiền thuê đất hay nhân công giá rẻ đã không còn phù hợp. Cơ hội tái định nghĩa năng lực đang nằm ở năm KCN/KCX đang được chuyển đổi tại TP.HCM. Nắm bắt đúng tín hiệu thị trường và triển khai nhanh ngay thời điểm này có thể giúp Việt Nam chuyển mình thành một trung tâm sản xuất hiện đại và bền vững hơn”, báo cáo của Avison Young Việt Nam nhận định.

CFF